Construir, ampliar o modificar una edificación no consiste únicamente en contratar un arquitecto, elaborar unos planos y comenzar la obra. Antes de ejecutar determinadas intervenciones, es necesario verificar qué permite la normativa urbanística y si se requiere una licencia.
En Colombia, las licencias urbanísticas son autorizaciones previas que permiten desarrollar determinadas actuaciones sobre predios y edificaciones. En el caso de las licencias de construcción, estas concretan aspectos como los usos, la edificabilidad, la volumetría, la accesibilidad y otras condiciones técnicas aprobadas para una edificación.
Por eso, antes de comenzar una obra, una de las primeras preguntas debería ser:
¿La intervención que quiero realizar necesita licencia?
¿Qué es una licencia de construcción?
Una licencia de construcción es una autorización previa para desarrollar determinadas obras de edificación, áreas de circulación y zonas comunales, de acuerdo con las normas urbanísticas aplicables al predio.
En términos sencillos, la licencia permite que una autoridad competente revise el proyecto y determine si la intervención propuesta cumple con las condiciones urbanísticas y técnicas que le corresponden.
Esto es importante porque no todos los predios tienen las mismas posibilidades de construcción.
Factores como la ubicación, el uso del suelo, las normas urbanísticas, el área del lote, la edificabilidad y las características de la edificación pueden influir en lo que está permitido.
¿Cuándo necesito una licencia de construcción?
Como regla general, determinadas intervenciones sobre edificaciones requieren una licencia previa.
Entre ellas se encuentran modalidades como:
•Obra nueva
•Ampliación
•Adecuación
•Modificación
•Restauración
•Reforzamiento estructural
•Demolición
•Reconstrucción
•Cerramiento
Estas modalidades están contempladas dentro del régimen de licencias urbanísticas.
Sin embargo, no basta con identificar qué se quiere construir. También es necesario determinar cuál es la modalidad correspondiente al caso específico.
1. Obra nueva
La modalidad de obra nueva corresponde a la autorización para desarrollar una edificación en un terreno no construido o en un área que quedó libre como consecuencia de una demolición total autorizada.
Ejemplo
Una persona tiene un lote vacío y quiere construir una vivienda de dos pisos.
Antes de iniciar la construcción debe verificarse la normativa aplicable al predio y tramitar la licencia correspondiente.
2. Ampliación
La ampliación se utiliza cuando se busca incrementar el área construida de una edificación existente.
Ejemplo
Una vivienda tiene actualmente 100 m² construidos y el propietario quiere agregar un segundo piso o construir una nueva zona que incremente el área construida.
En este caso puede ser necesario tramitar una licencia en modalidad de ampliación, siempre que la propuesta sea viable según las normas aplicables.
3. Adecuación
La adecuación corresponde a intervenciones destinadas a cambiar el uso de una edificación o parte de ella, manteniendo total o parcialmente el inmueble existente.
Ejemplo
Un inmueble que anteriormente funcionaba como vivienda se quiere adaptar para utilizarlo como oficina o establecimiento comercial.
Aquí no necesariamente se está construyendo un edificio completamente nuevo, pero el cambio de uso puede requerir el trámite correspondiente.
4. Modificación
La modificación permite variar el diseño arquitectónico o estructural de una edificación existente sin incrementar su área construida.
Ejemplo
Se quiere redistribuir determinados espacios, modificar elementos arquitectónicos o realizar cambios estructurales sin aumentar el área construida.
El tipo de intervención debe analizarse para establecer cuál es la modalidad aplicable.
5. Reforzamiento estructural
Cuando una edificación requiere intervenciones destinadas a mejorar su comportamiento estructural, puede ser necesario tramitar una licencia en la modalidad correspondiente.
Este tipo de intervención puede ser relevante cuando se busca mejorar las condiciones de seguridad de una construcción existente o realizar modificaciones que involucren su sistema estructural.
En estos casos, la revisión técnica adquiere especial importancia porque no se trata únicamente de una modificación arquitectónica.
6. Demolición
La demolición también puede estar sometida a licencia.
Puede tratarse de la demolición total o de una intervención específica, dependiendo del proyecto y de las condiciones del inmueble.
Además, cuando posteriormente se pretende desarrollar una nueva edificación en el predio, pueden existir trámites adicionales relacionados con la nueva construcción.
¿Y si solo quiero hacer una ampliación pequeña?
Esta es una de las preguntas más frecuentes.
El tamaño de la intervención no debería ser el único criterio para determinar si se necesita licencia.
Por ejemplo, construir un nuevo espacio, agregar un piso o incrementar el área construida puede constituir una ampliación aunque la intervención parezca relativamente pequeña.
La normativa define la ampliación como el incremento del área construida de una edificación existente, y esta debe ajustarse al potencial de construcción permitido para el predio.
Por eso, antes de comenzar una obra es recomendable revisar el caso concreto.
¿Puedo construir sin licencia?
En los casos en que la normativa exige licencia, no debería iniciarse la obra sin obtener previamente la autorización correspondiente.
La licencia urbanística debe obtenerse antes de ejecutar las actuaciones para las cuales resulta exigible.
Construir sin cumplir este requisito puede generar problemas administrativos y urbanísticos y complicar posteriormente procesos relacionados con la edificación.
Además, una construcción ejecutada sin la debida autorización puede requerir procedimientos posteriores para determinar su situación jurídica y técnica.
Por eso, ahorrarse el trámite al principio puede terminar generando mayores dificultades posteriormente.
¿Qué pasa si ya construí sin licencia?
Esta situación requiere un análisis particular.
No todas las construcciones ejecutadas sin licencia se resuelven de la misma manera. Es necesario revisar aspectos como:
•Qué se construyó.
•Cuándo se construyó.
•Qué licencia existía previamente, si la había.
•Qué normas urbanísticas aplican.
•Si la edificación puede cumplir las condiciones técnicas y urbanísticas.
•Qué modalidad de trámite corresponde.
Por ejemplo, la normativa contempla situaciones específicas para edificaciones construidas sin licencia y establece diferentes procedimientos según las circunstancias del inmueble.
Por eso, no es recomendable asumir que una construcción puede simplemente "legalizarse" sin revisar previamente el caso.
¿Qué se revisa antes de solicitar una licencia?
Antes de desarrollar los planos definitivos y presentar una solicitud, es conveniente realizar un diagnóstico del predio.
Entre los aspectos que pueden revisarse se encuentran:
Normativa urbanística
Se verifica qué usos y condiciones de construcción están permitidos.
Área del predio
El tamaño y las características del lote influyen en las posibilidades de desarrollo.
Edificabilidad
Se analiza cuánto y cómo se puede construir de acuerdo con las normas aplicables.
Uso
Es necesario determinar si el uso que se pretende desarrollar es compatible con las condiciones urbanísticas del predio.
Alturas y volumetría
Se revisan las condiciones relacionadas con pisos, alturas, aislamientos y configuración de la edificación.
Condiciones existentes
Si ya existe una construcción, es importante conocer su estado, características y antecedentes.
¿Qué documentos se necesitan?
Los documentos pueden variar dependiendo del tipo de licencia, el proyecto, el predio y la autoridad competente.
Entre la documentación que puede hacer parte de un trámite se encuentran:
•Documentos relacionados con la propiedad.
•Información del predio.
•Planos arquitectónicos.
•Planos estructurales, cuando corresponda.
•Estudios técnicos.
•Documentación de los profesionales responsables.
•Formularios y documentos administrativos requeridos.
Por eso es importante no utilizar una lista genérica como si aplicara a todos los proyectos.
La documentación debe determinarse según el trámite específico.
¿Quién expide la licencia?
Las licencias urbanísticas son expedidas por el curador urbano o la autoridad municipal o distrital competente, dependiendo del lugar y del tipo de actuación.
El proceso implica presentar la documentación correspondiente para que la solicitud sea estudiada y se determine si cumple las normas aplicables.
¿Cuánto demora una licencia?
No existe un único tiempo que pueda aplicarse a todos los proyectos.
La duración del trámite puede depender de factores como:
•Tipo de licencia.
•Complejidad del proyecto.
•Documentación presentada.
•Observaciones realizadas durante el proceso.
•Características del predio.
•Autoridad competente.
Por eso, es mejor realizar primero un diagnóstico y establecer un cronograma realista para el caso particular, en lugar de asumir que todos los trámites tienen la misma duración.
¿Cuánto cuesta una licencia de construcción?
El costo tampoco es igual para todos los proyectos.
Puede depender de factores relacionados con:
•Tipo de trámite.
•Características del proyecto.
•Área.
•Complejidad.
•Estudios requeridos.
•Honorarios profesionales.
•Tarifas y costos asociados al trámite.
Por esta razón, una cotización responsable debe realizarse después de conocer las características del proyecto.
¿Qué pasa si quiero modificar un proyecto que ya tiene licencia?
Si el proyecto cuenta con una licencia vigente, pueden existir mecanismos para solicitar modificaciones al proyecto.
El Ministerio de Vivienda señala que es posible solicitar modificaciones a una licencia vigente para introducir cambios urbanísticos, arquitectónicos o estructurales, siempre que se cumplan las normas correspondientes y no se afecten espacios de propiedad pública.
Esto demuestra nuevamente la importancia de revisar el proyecto antes de ejecutar cambios en obra.
¿Por qué es importante asesorarse antes de iniciar el trámite?
Uno de los errores más frecuentes es comenzar directamente por los planos sin verificar primero si el proyecto es viable.
Un diagnóstico inicial puede ayudar a responder preguntas como:
¿Qué puedo construir?
¿Cuánto puedo construir?
¿Qué uso puedo darle al inmueble?
¿Qué licencia necesito?
¿Qué estudios debo realizar?
¿Qué documentos debo presentar?
Resolver estas preguntas antes de avanzar puede reducir errores, reprocesos y cambios posteriores.
El proceso no comienza con la licencia
La licencia es el resultado de un proceso de análisis y documentación.
De manera general, un proyecto puede seguir una secuencia como:
Diagnóstico → revisión normativa → estudios → diseño → documentación → solicitud → revisión → aprobación → ejecución.
Cada proyecto puede requerir pasos diferentes, pero la idea fundamental es la misma:
Primero se debe entender el proyecto y sus condiciones; después se estructura correctamente el trámite.
¿Cómo puede ayudar IGESCOL?
En IGESCOL entendemos que para un propietario o desarrollador puede ser difícil determinar por dónde comenzar cuando quiere construir, ampliar o modificar un inmueble.
Por eso, el acompañamiento puede comenzar desde la identificación de la necesidad y el diagnóstico del proyecto, para posteriormente determinar qué estudios, diseños y trámites pueden ser necesarios.
Entre los trámites que gestionamos se encuentran:
•Obra nueva.
•Ampliación.
•Modificación.
•Adecuación.
•Demolición.
•Reforzamiento estructural.
•Reconocimiento.
•Propiedad horizontal.
•Subdivisión.
•Englobe.
El objetivo es integrar los diferentes componentes técnicos y administrativos para que el proyecto avance de manera organizada.
Conclusión
No existe una respuesta única para la pregunta "¿necesito una licencia de construcción?", porque depende del tipo de intervención, las características del inmueble y las normas que sean aplicables al proyecto.
Sin embargo, si está pensando en construir, ampliar, modificar, adecuar, reforzar o demoler una edificación, lo más recomendable es realizar primero una revisión técnica y normativa.
Una buena planificación puede evitar que una obra avance por un camino incorrecto y posteriormente tenga que enfrentar modificaciones, reprocesos o dificultades administrativas.
Antes de construir, conozca qué puede hacer, cómo puede hacerlo y qué autorización necesita.
En IGESCOL integramos arquitectura, ingeniería y gestión técnica para acompañar proyectos desde su diagnóstico y estructuración hasta los trámites y diseños que correspondan.